Apport personnel : Faut-il vraiment vider son compte en banque pour acheter ?

Vous avez mis plusieurs années pour mettre de l’argent de côté et vous n’êtes pas prêts à tout injecter en une seule fois dans votre projet immobilier pour tout recommencer ensuite et n’avoir plus rien en cas d’imprévu le jour où vous récupérez les clés de votre nouveau logement. Qu’attendent réellement les banques sur ce sujet ? Préfèrent-elles que vous fassiez le plus gros apport possible pour montrer votre implication quitte à vous démunir ou alors ne pas faire d’apport du tout pour conserver votre épargne ? Quel est le dossier le plus vendeur ?

1/ L’apport personnel : à quoi sert-il ?

Tout d’abord il faut distinguer le prix de votre bien de ce qu’on appelle « les frais annexes ».

En effet, au prix de votre acquisition, s’ajoutent inévitablement les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais de courtage le cas échéant.

Généralement, les banques demandent souvent d’apporter 10% du montant du projet, ce qui correspond aux frais annexes. Dans ce cas, elles financent la totalité du bien.

Si vous pouvez apporter davantage, le risque sera ainsi moindre pour la banque qui, selon les projets et les profils, pourra vous proposer de meilleures conditions pour votre prêt.

Suivant les régions, certaines banques acceptent même qu’il n’y ait peu voire pas d’apport du tout. En Auvergne actuellement c’est tout-à-fait possible ; dans ce cas, il faudra que le reste de votre dossier soit irréprochable.

Ce n’est pas non plus la meilleure idée de vider toute son épargne pour apporter un maximum et se dire qu’ainsi la banque fera la meilleure proposition. Ce n’est pas le cas.

2/ Pourquoi vider ses livrets est une erreur ?

Il est important de conserver ce qu’on appelle une « épargne de précaution » pour faire face aux aléas (travaux imprévus, panne de voiture, coup dur profesionnel..), mais aussi pour payer dans un premier temps la taxe foncière par exemple et la mise à votre goût de votre nouveau logement. Idéalement, il faudrait conserver au moins 3 à 6 mois de charges courantes, ou 5 à 10% du montant du projet.

Les banques apprécieront souvent mieux un dossier avec 10% d’apport + 10 000 € d’épargne restante après projet, plutôt qu’un dossier avec 15% d’apport et 0 € de côté.

D’autre part, si vous avez peu d’épargne, mieux vaut la conserver et ne pas faire d’apport du tout.

Votre niveau d’épargne sera évalué différemment suivant votre âge, vos revenus, vos charges actuelles, votre profession…

3/ Comment gonfler son apport dans ses économies personnelles ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut parfois être assimilé comme un apport par les banques. Attention, toutes les personnes et tous les projets ne sont pas éligibles.

Le prêt Action Logement pour certains salariés du privé est une aide précieuse pour certains dossiers.

La donation ou coup de pouce familial est de plus en plus utilisé lorsque cela est possible. Il permet d’avoir l’apport nécessaire pour avoir des propositions intéressantes dans la plupart des banques, tout en gardant son épargne de côté et ainsi rassurer les banques.

Pensez aussi à effectuer un déblocage anticipé sur votre épargne salariale, l’achat de la résidence principale étant un des cas de déblocage anticipé.

4/ La check-list pour un premier achat : calculez votre apport idéal en 3 étapes :

• Calculez vos frais annexes obligatoires (notaires, garantie, dossier) = apport minimum.

• Déterminez votre matelas de sécurité intouchable (vos 3 à 6 mois de dépenses).

• Ajustez le curseur entre baisser vos mensualités et garder votre sérénité.

En conclusion, trouver le bon équilibre entre apport et épargne restante est du sur-mesure. Chaque situation professionnelle et personnelle redéfinit la stratégie idéale.